Kurzbeschreibung
VERKAUFT - BERGSTEDT/SASEL: Kapitalanlage - Bungalow mit zweitem Bauplatz
| Exposetyp: | Haus |
| Angebotstyp: | Verkauf |
| Standort: | 22395, Hamburg, Bergstedt |
| Wohnfläche: | 124 m² |
| Nutzfläche: | 46 m² |
| Zimmer: | 3,5 |
| Besonderheiten: | Einbauküche + Stellplatz + Garten + Terrasse + Garage + Kamin + Barrierefrei + Möbliert |
| Gebäude-Typ: | Bungalow |
| Gebäude-Baujahr: | 1957 |
| Gebäude-Zustand: | Gepflegt |
| Gebäude-Etagen: | 1 |
| Grundstücks-Fläche: | 1.022 m² |
| Verkaufpreis: | 529.000,- EUR |
| Courtage: | 6,25% inkl. MwSt. |
Kapitalanlage
Zum Verkauf angeboten wird ein mit einem Bungalow bebautes, sehr ruhig gelegenes Grundstück in bevorzugter Lage von 22395 Hamburg. Nachbargrundstücke sind bereits geteilt und mit zwei freistehenden Einfamilienhäusern bebaut.
Grundgedanke und geplante Umsetzung
Der Eigentümer, Jahrgang 1936, möchte die Immobilie veräußern, und als Mieter des Gesamtgrundstückes wohnen bleiben.
Neben einer monatlichen Nettokaltmiete von € 1.100,- werden alle anfallenden Betriebs-/Nebenkosten sowie alle Instandhaltungskosten vom Mieter übernommen.
Sechs gute Gründe für den Erwerb
1. Bei einer ETW als Kapitalanlage reduzieren die nicht umlegbaren Kosten
(Rücklagen etc.) die Mietrendite um 15-20%. Diese Kosten fallen hier nicht an.
2. Durch Mieterwechsel verursachte Mietausfallkosten oder Modernisierungs- /Renovierungskosten fallen nicht an.
3. Der Kaufpreis liegt 10% unter dem reinen Bodenrichtwert. Aber selbst
Bauträger sind derzeit bereit, für gute Lagen einen entspr. Aufpreis zu zahlen.
4. Bei einer Grundstücksteilung wären für den hinteren Teil (mit Haus)
€ 390.000,-, (abzüglich € 15.000,- Rückbaukosten), und für den vorderen
Bauplatz € 296.000,- = total € 686.000,- realisierbar.
5. Um einen größeren Neubau auf dem vorderen Grundstücksteil zu ermöglichen
sollte das Bestandsgebäude wieder um den hintern Anbau (10,0 x 2,5 = 25m²)
auf ca. 104m² Wfl. zurück gebaut werden (Kosten ca. € 15.000,-).
Zulässig wäre auch eine eine Dachgeschossaufstockung mit einer
Wohnfläche bis ca. 90m².
6. Der Bodenrichtwert dieses Grundstücks ist in den letzten 7 Jahren um 96,4%
von € 316,- auf € 621,-/m² gestiegen, d.h. im Jahresdurchschnitt um 13,8%!
Das Grundstück hat eine Größe von ca. 20,0 x 51,0 = 1.022m².
Die bauliche Ausweisung: WIO, GRZ 0,2, (mit Befreiung GRZ 0,22).
Somit kann das Grundstück in eingeschossiger Bauweise (EG + DG) auf einer Brutto-Grundfläche von 204,4m² (mit Befreiung ca. 225m²) bebaut werden.
Je nach Bauweise ergibt sich somit die Möglichkeit, z.B. zwei EFH-Toskanahäuser
á ca. 153m² (mit Befreiung 2 x 168m²) Wohnfläche auf dem Grundstück zu errichten.
Das Haus, ausgestattet mit einem sehr schönen Kamin, präsentiert sich umfassend modernisiert in hervorragendem Zustand, und kann vermutlich noch über Jahrzehnte genutzt werden. Eine DG-Aufstockung ist zulässig. Eine große Garage mit separater Werkstatt und elektrischem Rolltor rundet dieses Angebot ab.
Der Bungalow verfügt über eine Brutto-Grundfläche von ca. 153m². Die Wohnfläche von ca. 125m² verteilt sich u.A. auf drei reelle Wohn-/Schlafzimmer, ein kleines Büro, eine sehr großzügige Wohn-/Essküche, und einem beheizbaren Wintergarten.
Mittelfristig wäre es wirtschaftlich sinnvoll, das Bestandshaus wieder um den hinteren Anbau (10,0 x 2,50m) auf ca. 104m² Wohnfläche entspr. ca. 128m² Brutto-Grundfläche zurück zu bauen, und bei Bedarf aufzustocken.
Einer entsprechende Befreiung (GRZ 0,22) vorausgesetzt wäre der vordere Grundstücksteil dann mit einem weiteren EFH auf einer Brutto-Grundfläche von
ca. 97m² (= ca. 150m² Wohnfläche) bebaubar.
Energiepass
Ein Energieausweis ist beantragt.
Details
Flächen ca/m²
9,1m² - Eingangsdiele
4,2m² - Bad
15,6m² - Küche
6,4m² - Hauswirtschaftsraum
4,1m² - Büro
6,4m² - Vorräte
4,6m² - Abstellraum
15,1m² - Gästezimmer
10,0m² - Wintergarten
15,4m² - Schlafzimmer
26,9m² - Wohn-/Kaminzimmer
6,5m² - Westterrasse (1/4)
124,3m² - Wohnfläche
4,5m² - Heizungsraum
42,0m² - Garage/Werkstatt
170,8m² - Wohn-/Nutzfläche
Preisentwicklung des Bodenrichtwertes
Basis: EFH-Baugrundstück á 511m²
12/2010 - € 316,08
12/2011 - € 352,55 = + 11,4%
12/2012 - € 425,49 = + 20,7%
12/2013 - € 474,12 = + 11,4%
12/2014 - € 449,80 = - 5,1%
12/2015 - € 489,51 = + 8,8%
12/2016 - € 537,27 = + 9,8%
12/2017 - € 580,25 = + 8,0% (Schätzung)
Lage
Das Grundstück liegt an einer sehr ruhigen Wohn-/Nebenstrasse mit schön angelegten Grundstücken. Das nahe Umfeld wird geprägt von gepflegten Ein- und Zweifamilienhäusern. Zahlreiche Parks, Naturschutz- und Naherholungsgebiete kennzeichnen die Region und laden zu Spaziergängen und Radtouren ein.
Ca. 900m sind es zur Bushaltestelle mit Verbindung zur U-Bahnstation Volksdorf und der S-Bahnstation Poppenbüttel (Fahrzeit ca. 7 Min.). Im Umkreis von ca. 2km befinden sich Kitas, Grund- und weiterführende Schulen, die U-Bahnstation Buckhorn, der Saseler Markt sowie der Bergstedter Markt mit besten Einkaufsmöglichkeiten. Zum Alstertal-Einkaufszentrum mit 240 Geschäften und Supermärkten sind es knapp 4 km.
Im benachbarten Volksdorf gibt es ein Frei- und Hallenbad, ein Kino und ein Jugendzentrum, Restaurants, Sportvereine und Fitnesscenter, zwei Einkaufszentren, und einen der schönsten und beliebtesten Wochenmärkte in Hamburgs.
Weitere Entfernungsangaben / Fahrzeiten:
HBF / Innenstadt: - 16 km / 30 Minuten
Flughafen Hamburg: - 11 km / 20 Minuten
BAB A7 Hamburg-Lübeck: - 14 km / 20 Minuten
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